上海市人民政府印發(fā)修訂后的《關于切實改善本市農(nóng)民生活居住條件和鄉(xiāng)村風貌 進一步推進農(nóng)民相對集中居住的若干意見》的通知
上海市人民政府印發(fā)修訂后的《關于切實改善本市農(nóng)民生活居住條件和鄉(xiāng)村風貌 進一步推進農(nóng)民相對集中居住的若干意見》的通知
滬府規(guī)〔2024〕5號
各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局：
??現(xiàn)將修訂后的《關于切實改善本市農(nóng)民生活居住條件和鄉(xiāng)村風貌 進一步推進農(nóng)民相對集中居住的若干意見》印發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。
??上海市人民政府
??2024年4月17日
關于切實改善本市農(nóng)民生活居住條件和鄉(xiāng)村風貌 進一步推進農(nóng)民相對集中居住的若干意見
??為更好地實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，推動郊區(qū)鄉(xiāng)村成為提升上海城市能級和核心競爭力的戰(zhàn)略空間，打造上海社會主義現(xiàn)代化國際大都市的亮點和美麗上海的底色，現(xiàn)就切實改善本市農(nóng)民生活居住條件和鄉(xiāng)村風貌，進一步推進農(nóng)民相對集中居住工作提出如下意見：
??一、明確總體要求
??以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹落實黨的二十大精神，學習運用“千村示范、萬村整治”工程經(jīng)驗，在充分尊重農(nóng)民意愿的基礎上，鼓勵和引導農(nóng)民相對集中居住，節(jié)約集約土地資源，切實改善農(nóng)民生活居住條件和鄉(xiāng)村風貌，不斷增強農(nóng)民群眾的獲得感、幸福感、安全感。到2025年，基本完成本市高速公路、高鐵、高壓線沿線，生態(tài)敏感區(qū)，環(huán)境綜合整治區(qū)范圍內(nèi)有意愿農(nóng)戶的相對集中居住任務；“十五五”期間，持續(xù)推進本市農(nóng)民相對集中居住工作。
??二、實施進城鎮(zhèn)集中居住支持政策
??（一）規(guī)劃和土地
??1.優(yōu)化安置地塊規(guī)劃選址。各涉農(nóng)區(qū)要優(yōu)先保障農(nóng)民集中安置用地，將安置地塊優(yōu)先布局在城鎮(zhèn)化地區(qū)、大型居住社區(qū)和周邊現(xiàn)狀為建設用地的地塊，安置地塊要滿足基本公共服務、交通和生活便利等條件，同時考慮安置區(qū)域的適度規(guī)模以降低配套成本。相關安置地塊一旦鎖定，納入剛性管控，若涉及重大規(guī)劃調(diào)整，優(yōu)先保障安置地塊。在堅持合理安置標準、滿足區(qū)域配套和環(huán)境風貌要求的基礎上，對已規(guī)劃的集中居住項目地塊，經(jīng)論證后可適度提高容積率，涉及容積率調(diào)整的項目，可按照簡易程序辦理。在優(yōu)先利用規(guī)劃新增住宅用地的基礎上，允許各涉農(nóng)區(qū)適度調(diào)整規(guī)劃建設用地結(jié)構(gòu)，可將原規(guī)劃商辦用地調(diào)整為農(nóng)民集中居住項目用地，容積率可不變。允許各涉農(nóng)區(qū)通過規(guī)劃調(diào)整，適當增加開發(fā)邊界范圍，將鎮(zhèn)區(qū)周邊集體建設用地定向用于建設農(nóng)民集中居住安置房。
??2.增加土地指標管理彈性。進一步提高增減掛鉤的靈活性，延長增減掛鉤周期至5年，用于農(nóng)民集中居住安置項目的土地周轉(zhuǎn)指標由市級保障。使用低效建設用地減量化形成的建設用地指標辦理新地塊農(nóng)轉(zhuǎn)用征收手續(xù)的，可免繳新增建設用地土地有償使用費和耕地開墾費。掛鉤建新地塊優(yōu)先納入經(jīng)營性用地出讓計劃。
??3.農(nóng)民進城鎮(zhèn)集中安置地塊土地出讓起始價，按照擬出讓地塊所在區(qū)域同類用地基準地價的70%確定，安置地塊可采取定向方式出讓。經(jīng)約定，安置地塊土地出讓價款可分期繳納，首次繳納比例不得低于50%，最遲在兩年內(nèi)全部繳清。
??4.各涉農(nóng)區(qū)土地減量化騰出的空間，要優(yōu)先保障農(nóng)民進城鎮(zhèn)集中居住項目。優(yōu)化農(nóng)民集中居住地塊的選址，切實承擔地塊周邊基礎設施和公共服務設施的建設任務。相關土地增值收益，主要用于所在鎮(zhèn)域的基礎設施改造和完善。
??（二）資金支持
??1.市級土地出讓金返補。按照本市城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策的農(nóng)民進城鎮(zhèn)集中居住項目所涉節(jié)余建設用地，市級土地出讓收入按照每畝400萬元的基數(shù)計算返補。
??2.市級財政資金補貼。市級財政根據(jù)市住房城鄉(xiāng)建設管理委牽頭的市級推進機構(gòu)（以下簡稱“市級推進機構(gòu)”）批復的農(nóng)民進城鎮(zhèn)集中居住項目實施方案確定的總規(guī)模，按照市政府確定的標準給予定額補貼。補貼資金可用于項目配套設施建設和貸款貼息等，由各涉農(nóng)區(qū)統(tǒng)籌使用。
??3.市級補貼資金預撥。為減輕各涉農(nóng)區(qū)推進農(nóng)民進城鎮(zhèn)集中居住項目啟動階段的資金壓力，項目實施方案獲得批復后，即撥付市級財政資金補貼和市級土地出讓金返補總額的80%；項目區(qū)級總體驗收和市級抽驗完成后，撥付剩余20%的市級財政資金補貼；土地出讓完成后，撥付剩余20%的市級土地出讓金返補。
??（三）安置房型
??充分考慮農(nóng)民生活習慣和居住偏好，對農(nóng)民進城鎮(zhèn)集中居住安置房，允許各涉農(nóng)區(qū)結(jié)合實際，合理制定房型標準。
??（四）相關稅費
??對進城鎮(zhèn)集中居住分配的農(nóng)民安置房，納入各涉農(nóng)區(qū)區(qū)屬征收安置房建設計劃，可享受和征收安置房一樣的稅費減免政策。
??三、實施農(nóng)村平移集中居住支持政策
??（一）規(guī)劃和土地
??1.優(yōu)先安排平移集中居住點用地。各涉農(nóng)區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要在各自總體規(guī)劃中，優(yōu)先考慮農(nóng)村平移集中居住點的布局和用地。對布局規(guī)劃確定的平移集中居住點，若涉及占用耕地的，由各區(qū)占補平衡；郊野單元村莊規(guī)劃明確的村莊用地范圍調(diào)整（宅基地歸并平移等），允許通過永久基本農(nóng)田布局優(yōu)化予以落地。
??2.明晰宅基地跨村平移集中歸并路徑。支持各涉農(nóng)區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）探索多種宅基地跨村平移集中歸并方式。對具有建房資格的農(nóng)戶，允許在鎮(zhèn)域范圍內(nèi)按照規(guī)劃跨村平移集中歸并。平移集中居住點可采取土地產(chǎn)權調(diào)換或者經(jīng)濟補償方式操作，并按照規(guī)定辦理土地所有權變更。
??（二）資金支持
??1.基礎設施配套補貼。市、區(qū)財政對規(guī)劃確定的平移集中居住點基礎設施配套項目進行補貼，資金由市、區(qū)共同承擔。其中，市級財政根據(jù)市級推進機構(gòu)批復的農(nóng)民平移集中居住項目實施方案確定的總規(guī)模和市政府確定的標準，給予項目補貼。
??2.減量化節(jié)地補貼。實施農(nóng)村宅基地平移集中的項目，原則上，總的宅基地用地規(guī)模節(jié)地率不得少于25%。對市級推進機構(gòu)批復的農(nóng)民平移集中居住項目，宅基地拆舊面積核減建新面積后，減量部分按照市政府確定的標準給予資金補貼。
??（三）風貌管控
??加強對農(nóng)村平移集中居住點建房風貌的管控，保持鄉(xiāng)村風貌和建筑肌理。各涉農(nóng)區(qū)要根據(jù)《上海市郊野鄉(xiāng)村風貌規(guī)劃設計和建設導則》《上海市村民住房方案圖集》要求，結(jié)合實際，因地制宜開展農(nóng)村平移集中居住點風貌和建筑設計，實行鄉(xiāng)村規(guī)劃師和鄉(xiāng)村建筑師制度，提供風貌統(tǒng)一的農(nóng)房設計圖紙，引導農(nóng)村村民住房建設，體現(xiàn)上海江南水鄉(xiāng)傳統(tǒng)建筑元素風貌，提升鄉(xiāng)村風貌和農(nóng)房建筑設計水平。推進農(nóng)村平移集中居住點建房統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、自主聯(lián)合建設，對不符合本市鄉(xiāng)村風貌建設導則的不予批準，不予享受基礎設施配套補貼和節(jié)地政策補貼。
??四、降低農(nóng)民相對集中居住項目成本
??（一）水電氣等配套工程收費優(yōu)惠
??對經(jīng)市級推進機構(gòu)認定的農(nóng)民相對集中居住項目涉及的電力、通訊、有線電視、給排水和燃氣等配套工程，按照動遷安置房配套工程收費標準執(zhí)行。鼓勵各涉農(nóng)區(qū)與配套企業(yè)協(xié)商，對農(nóng)村平移集中居住過程中農(nóng)民建房或者委托建房的配套工程費給予減免。
??（二）涉農(nóng)建設資金和項目統(tǒng)籌安排
??對農(nóng)民進城鎮(zhèn)集中居住的社區(qū)和農(nóng)村平移集中居住點，優(yōu)先安排和整合市、區(qū)兩級涉農(nóng)建設資金，統(tǒng)籌實施“四好農(nóng)村路”、河道整治、生活污水、村莊改造等基礎設施建設和環(huán)境整治項目，納入當年項目安排，相關市級資金政策予以支持，以降低農(nóng)民相對集中居住項目基礎設施和配套建設成本，增強農(nóng)民集中居住社區(qū)的吸引力。
??（三）農(nóng)民相對集中居住項目融資和建設支持
??鼓勵政策性銀行對農(nóng)民相對集中居住項目給予融資支持。對農(nóng)民相對集中居住項目貸款，可參照基準貸款利率執(zhí)行。鼓勵市屬國企參與農(nóng)民相對集中居住項目建設，鼓勵公用設施配套企業(yè)給予農(nóng)民相對集中居住項目以優(yōu)惠支持。
??五、規(guī)范安置面積和建房標準
??（一）進城鎮(zhèn)集中居住的實物安置面積
??各涉農(nóng)區(qū)要合理確定農(nóng)民進城鎮(zhèn)集中居住的實物安置面積，實物安置面積按照4人及4人以下戶不超過180平方米，人口超過4人的，可按照每人20平方米標準增加建筑面積。允許各涉農(nóng)區(qū)結(jié)合實際，確定安置房套型面積，但實物安置面積最多不得超過規(guī)定上限20平方米。
??（二）農(nóng)村平移集中居住的建房標準
??1.農(nóng)村村民建房應遵循節(jié)約集約用地原則。其中，宅基地面積按照5人及5人以下戶不超過140平方米、6人及6人以上戶不超過160平方米執(zhí)行；房屋建筑占地面積按照5人及5人以下戶不超過90平方米、6人及6人以上戶不超過100平方米執(zhí)行。農(nóng)村村民建房檐口高度不得超過10米，屋脊高度不得超過13米，層數(shù)不得超過3層，并取消農(nóng)業(yè)輔房。
??2.對原合法發(fā)證面積超過現(xiàn)有規(guī)定建筑面積標準的，宅基地面積和建筑占地面積按照上述規(guī)定執(zhí)行，與原合法面積之間的差額部分以貨幣化方式補償。
??（三）多元安置方式
??1.對進城鎮(zhèn)集中居住，在確保自住需求的基礎上，可結(jié)合產(chǎn)業(yè)用房、股權安置、養(yǎng)老安置以及貨幣補償?shù)榷嘣绞?，保障農(nóng)村村民宅基地財產(chǎn)權益。鼓勵各涉農(nóng)區(qū)通過加強公共服務，減少農(nóng)戶實物安置面積量。
??2.各涉農(nóng)區(qū)要充分利用商品住房配建、大型居住社區(qū)區(qū)屬房源，作為農(nóng)民集中居住安置用房，優(yōu)先保障高齡、適婚、無房戶的首套安置房需求。鼓勵盤活大型居住社區(qū)已供應、未使用的存量房源，用作農(nóng)民集中居住安置用房。
??3.鼓勵各涉農(nóng)區(qū)采用貨幣補償方式，引導農(nóng)民自愿退出宅基地，退出后可以購買1套自住商品房。
??六、加強農(nóng)村村民建房管理
??（一）規(guī)劃管控
??按照各涉農(nóng)區(qū)新市鎮(zhèn)總體規(guī)劃、村莊布局規(guī)劃和郊野單元村莊規(guī)劃，嚴格控制規(guī)劃農(nóng)村居民點范圍以外農(nóng)房新建、改建和翻建。
??（二）宅基地審批管理
??堅持“一戶一宅，節(jié)約集約利用”，具有宅基地資格權的農(nóng)戶，可依法申請和使用宅基地。宅基地資格權按照本地區(qū)“農(nóng)業(yè)戶籍+農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員”確定，具有宅基地資格權的農(nóng)戶以戶為單位申請宅基地，申請建房用地的人數(shù)計算，按照本市農(nóng)村村民住房建設管理有關規(guī)定執(zhí)行。相關部門要按照法律法規(guī)，依申請依法審批，并加強建房安全質(zhì)量管理。
??（三）分類建房
??對有宅基地資格權且位于規(guī)劃農(nóng)村居民點范圍內(nèi)的農(nóng)戶，在符合村莊設計和鄉(xiāng)村風貌管控要求的前提下，允許實行翻建、改建。對有宅基地資格權但位于規(guī)劃農(nóng)村居民點范圍以外的農(nóng)戶，引導其選擇進城鎮(zhèn)集中居住或者到規(guī)劃確定的農(nóng)民集中居住點實施平移集中建房，并嚴格執(zhí)行宅基地用地規(guī)模和建房標準。對符合分戶條件的農(nóng)戶，采取多種方式保障其居住權。對無宅基地資格權的非農(nóng)戶翻建、改建住房作出必要限定，采取進城鎮(zhèn)集中居住或者貨幣補償方式引導其退出宅基地。
??（四）村民自治
??按照村民委員會組織法規(guī)定，充分發(fā)揮村民自治作用，建立健全農(nóng)村土地管理議事決策機制、民主監(jiān)督機制和矛盾糾紛調(diào)處機制等，促進農(nóng)村基層土地管理的民主決策、自我管理、自我監(jiān)督。依托村民自治組織和鄉(xiāng)規(guī)民約，對村莊規(guī)劃編制、農(nóng)民建房資格認定、分戶建房申請、建房和安置面積標準等相關事項，須先經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織討論決策，再報送區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）審核。
??本實施意見自2024年5月5日起實施，有效期至2029年5月4日。
