《上海市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法（試行）》政策解讀
??項(xiàng)目認(rèn)定是保障性租賃住房管理的基本抓手，是相關(guān)項(xiàng)目實(shí)施以及享受保障性租賃住房各項(xiàng)支持政策的基本依據(jù)。為規(guī)范保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定工作，根據(jù)《上海市人民政府辦公廳印發(fā)〈關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)〉的通知》（滬府辦規(guī)〔2021〕12號(hào)）精神，制定了《上海市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法（試行）》。《辦法》制定過(guò)程中，先后召開(kāi)四場(chǎng)會(huì)議，分別聽(tīng)取相關(guān)處室、市政府相關(guān)部門、各區(qū)房管局、部分租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的意見(jiàn)，根據(jù)各方面意見(jiàn)進(jìn)行修改完善，經(jīng)市房屋管理局局長(zhǎng)辦公會(huì)、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任辦公會(huì)先后審議通過(guò)后實(shí)施。
??《辦法》共四章十二條，主要包括三方面內(nèi)容：
??一、既有項(xiàng)目認(rèn)定為保障性租賃住房
??《辦法》明確，既有租賃住房項(xiàng)目指《辦法》實(shí)施前經(jīng)過(guò)合規(guī)審批已經(jīng)建成或在建（含正在辦理建設(shè)工程手續(xù)）的租賃住房項(xiàng)目。
??對(duì)既有租賃住房項(xiàng)目，建設(shè)單位可以向項(xiàng)目所在區(qū)的房屋管理部門（區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）申請(qǐng)認(rèn)定保障性租賃住房。提交申請(qǐng)材料和審核的重點(diǎn)，是項(xiàng)目已經(jīng)合規(guī)審批作為居住類房屋的相關(guān)證明材料。其中一般項(xiàng)目應(yīng)提交載明房屋用途為租賃住房、公寓、宿舍等居住類型的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證，改建類項(xiàng)目應(yīng)提交項(xiàng)目已由區(qū)政府同意納管為租賃住房的認(rèn)定文件及區(qū)政府組織區(qū)相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收的通過(guò)意見(jiàn)。
??項(xiàng)目所在區(qū)房屋管理部門（區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，材料齊全的，在5個(gè)工作日內(nèi)出具《保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)》。
??此外，市、區(qū)房屋管理部門已認(rèn)定的單位租賃房，直接納管為保障性租賃住房，不再另行辦理保障性租賃住房認(rèn)定手續(xù)。
??二、新實(shí)施項(xiàng)目認(rèn)定為保障性租賃住房
??新實(shí)施項(xiàng)目認(rèn)定為保障性租賃住房，區(qū)分一般認(rèn)定程序和簡(jiǎn)易認(rèn)定程序。
??一般認(rèn)定程序?qū)嵭邢嚷?lián)合認(rèn)定、后供地用地。建設(shè)單位應(yīng)向項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門申請(qǐng)項(xiàng)目認(rèn)定。區(qū)房屋管理部門初審后，提交區(qū)人民政府（區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組）組織區(qū)房屋管理、發(fā)展改革、規(guī)劃資源等相關(guān)部門結(jié)合區(qū)域總體規(guī)劃、保障性租賃住房發(fā)展計(jì)劃、項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀條件等統(tǒng)籌研究、聯(lián)合認(rèn)定；同意項(xiàng)目實(shí)施的，由區(qū)房屋管理部門以區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室名義出具《保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)》。
??簡(jiǎn)易認(rèn)定程序適用于商品住房配建保障性租賃住房項(xiàng)目（包括按照統(tǒng)籌平衡方案集中配建項(xiàng)目）以及土地出讓合同已約定建設(shè)內(nèi)容為保障性租賃住房或租賃住房的新建項(xiàng)目，實(shí)行先供地、后簡(jiǎn)易認(rèn)定。建設(shè)單位可直接憑土地出讓合同向項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門申請(qǐng)項(xiàng)目認(rèn)定，區(qū)房屋管理部門在5個(gè)工作日內(nèi)以區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室名義出具《保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)》。
??此外，改建類項(xiàng)目作為保障性租賃住房的特殊類型，按照本市非居住存量房屋改建保障性租賃住房的相關(guān)規(guī)定辦理項(xiàng)目認(rèn)定。
??《辦法》還對(duì)新實(shí)施保障性租賃住房項(xiàng)目的戶型標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確，規(guī)定70平方米以下戶型住房建筑面積占項(xiàng)目住房建筑面積的比例，應(yīng)不低于70%。
??三、其他規(guī)定
??一是認(rèn)定書(shū)有效期?！掇k法》明確，建設(shè)單位為產(chǎn)權(quán)單位的保障性租賃住房，《保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)》的有效期與土地使用期限一致。非產(chǎn)權(quán)單位實(shí)施的改建類保障性租賃住房，《保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)》的有效期應(yīng)不超過(guò)相關(guān)租賃協(xié)議約定的租賃運(yùn)營(yíng)期限。期滿后根據(jù)新的租賃協(xié)議繼續(xù)租賃運(yùn)營(yíng)的，應(yīng)申請(qǐng)續(xù)辦項(xiàng)目認(rèn)定，并提交新的租賃協(xié)議（協(xié)議約定的租賃運(yùn)營(yíng)期限應(yīng)達(dá)到5年以上，且應(yīng)約定同意項(xiàng)目繼續(xù)用作保障性租賃住房）。
??二是項(xiàng)目認(rèn)定與財(cái)稅、水電氣支持政策的銜接?！掇k法》明確，非居住用地上的保障性租賃住房取得《保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)》后，由區(qū)房屋管理部門向市房屋管理部門提交相關(guān)項(xiàng)目的認(rèn)定書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（新建類項(xiàng)目）、區(qū)政府組織區(qū)相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收的通過(guò)意見(jiàn)（改建類項(xiàng)目），市房屋管理部門匯總后，將相關(guān)項(xiàng)目名單和認(rèn)定書(shū)統(tǒng)一發(fā)送市發(fā)展改革、財(cái)政、稅務(wù)部門和相關(guān)公用事業(yè)單位落實(shí)財(cái)稅支持政策和民用水電氣價(jià)格政策。對(duì)退出保障性租賃住房的非居住用地上項(xiàng)目，市房屋管理部門書(shū)面通知市發(fā)展改革、財(cái)政、稅務(wù)部門和相關(guān)公用事業(yè)單位終止財(cái)稅支持政策和民用水電氣價(jià)格政策。
??三是申請(qǐng)材料免于重復(fù)提交。按照市政府“兩個(gè)免于提交”的政策要求，《辦法》明確，項(xiàng)目認(rèn)定申請(qǐng)材料中能夠利用大數(shù)據(jù)手段獲取的材料，建設(shè)單位無(wú)需重復(fù)提供。
??四是政策有效期?？紤]到保障性租賃住房政策剛剛出臺(tái)實(shí)施，《辦法》是全新制定的規(guī)范性文件，為穩(wěn)妥起見(jiàn)，采用試行的方式，試行期兩年，自2022年1月至2023年12月。
??五是公租房項(xiàng)目認(rèn)定的特別規(guī)定?！掇k法》明確，本市公租房的項(xiàng)目認(rèn)定繼續(xù)按照《上海市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》（滬房規(guī)范〔2021〕5號(hào)）執(zhí)行；《實(shí)施意見(jiàn)》未規(guī)定的事項(xiàng)，按照本辦法執(zhí)行。
??此外，為便于《辦法》的落實(shí)，制定了《保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定申請(qǐng)表（樣張）》、《保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)（樣張）》，作為《辦法》的附件，分別用于建設(shè)單位向區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室申請(qǐng)項(xiàng)目認(rèn)定及區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室核發(fā)項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)。申請(qǐng)表的主要填報(bào)內(nèi)容包括項(xiàng)目基本信息、戶型方案以及遵守保障性租賃住房政策的承諾事項(xiàng)。項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)按區(qū)統(tǒng)一編號(hào)，文本內(nèi)容包括項(xiàng)目基本信息、戶型要求、租賃管理要求等，并根據(jù)項(xiàng)目類型不同有所區(qū)別。