關(guān)于印發(fā)《青浦區(qū)老舊小區(qū)綜合改造實(shí)施方案》的通知
青房管〔2024〕1號(hào)
各有關(guān)單位：
??《青浦區(qū)老舊小區(qū)綜合改造實(shí)施方案》已經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
??2024年3月4日
青浦區(qū)老舊小區(qū)綜合改造實(shí)施方案
??根據(jù)上海市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)本市舊住房更新改造工作的若干意見(jiàn)》的通知（滬府辦規(guī)〔2021〕2號(hào)）的文件精神，全面推進(jìn)本區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，以滿足人民群眾美好生活需要，推進(jìn)城市更新和開(kāi)發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。通過(guò)改造，從根本上改善老舊小區(qū)居住環(huán)境，提升城市整體形象，實(shí)現(xiàn)改造區(qū)域整體“安全、優(yōu)美、有序、宜居”的目標(biāo)?，F(xiàn)結(jié)合本區(qū)的實(shí)際情況，特制定本實(shí)施計(jì)劃。
??一、總體要求
??（一）著力整體推進(jìn)，把握改造重點(diǎn)。從人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題出發(fā)，征求居民意見(jiàn)并合理確定改造內(nèi)容，重點(diǎn)是結(jié)合房屋改造，完善小區(qū)公共配套設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，推動(dòng)建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。
??（二）著力因地制宜，做到精準(zhǔn)施策。針對(duì)我區(qū)各區(qū)域的不同情況，按照分類(lèi)施策原則，對(duì)青浦新城區(qū)域和各鎮(zhèn)范圍內(nèi)，確定差別化的改造目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，并充分體現(xiàn)小區(qū)特點(diǎn)，合理制定改造方案。
??（三）著力修管并舉，加強(qiáng)長(zhǎng)效管理。以加強(qiáng)基層黨建為引領(lǐng)，著力推進(jìn)居民自治機(jī)制建設(shè)和社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)的有機(jī)結(jié)合，將社區(qū)治理能力建設(shè)融入改造過(guò)程，引導(dǎo)確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，共同維護(hù)改造成果，促進(jìn)小區(qū)治理模式創(chuàng)新，完善小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制。
??二、總體目標(biāo)
??對(duì)全區(qū)范圍內(nèi)2000年底前建成的，使用功能不完善、配套設(shè)施不健全、群眾改造意愿迫切的老舊小區(qū)，根據(jù)輕重緩急實(shí)施綜合改造。
??實(shí)施綜合改造目標(biāo)：2024年計(jì)劃改造40萬(wàn)平方米，2025年計(jì)劃改造60萬(wàn)平方米，后續(xù)每年改造計(jì)劃具體以年度政府性投資項(xiàng)目計(jì)劃為準(zhǔn)。采取制定總體綜合改造計(jì)劃，依據(jù)一小區(qū)一方案的實(shí)施要求，落實(shí)綜合改造工作。
??其它老舊小區(qū)（2000年及以后的老舊小區(qū)）如確實(shí)需要改造的，需由所在街鎮(zhèn)專題請(qǐng)示區(qū)政府，由區(qū)政府研究決定。
??（一）改造內(nèi)容
??實(shí)施老舊小區(qū)綜合改造，改造主要包括建筑主體共有部位改造，小區(qū)公共區(qū)域改造以及一些特殊改造項(xiàng)目。建筑主體共有部位改造：指在老舊住宅小區(qū)整體改造四至范圍內(nèi)的建、構(gòu)筑物（包括公建用房，小區(qū)配套商業(yè)等）。改造對(duì)象是房屋的共有部位，包括整幢房屋業(yè)主共同使用的屋面、外墻面、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、門(mén)廳、傳達(dá)室、內(nèi)天井等；小區(qū)公共區(qū)域改造：一是整幢房屋業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、垃圾通道、水箱、蓄水池、加壓水泵、天線、供電線路、樓道內(nèi)照明線路設(shè)備、郵政信箱、避雷裝置、樓道內(nèi)消防設(shè)備，在小區(qū)消防車(chē)通道劃線設(shè)標(biāo)、樓道內(nèi)消防設(shè)備及安全監(jiān)控設(shè)備、適老化設(shè)施等；二是物業(yè)管理區(qū)域共同使用的公共綠地、道路、小區(qū)內(nèi)供排水管道、排水設(shè)施雨污水標(biāo)識(shí)、池、路燈、窨井、污水檢測(cè)井、垃圾箱（房）、建筑（裝修）垃圾“新模式”投放點(diǎn)、消防設(shè)備、及其他非經(jīng)營(yíng)性車(chē)庫(kù)、車(chē)場(chǎng)、公益性文體設(shè)施等。并實(shí)施架空線路（一般指弱電管線）入地工程、雨污分流工程、加梯管線搬遷等。
??（二）改造標(biāo)準(zhǔn)
??按照《關(guān)于“十四五”期間進(jìn)一步加強(qiáng)舊住房更新改造市級(jí)項(xiàng)目及補(bǔ)助資金管理的通知》文件精神，新一輪老舊小區(qū)改造實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)考慮到物價(jià)、人工上漲及加裝電梯管線搬遷、新增電動(dòng)自行車(chē)充電樁等新要求，市級(jí)補(bǔ)貼控制單價(jià)提升至520元/平方米，全區(qū)統(tǒng)一以該單價(jià)作為改造標(biāo)準(zhǔn)。在具體項(xiàng)目計(jì)劃編制實(shí)施時(shí)，根據(jù)小區(qū)房屋狀況、居住環(huán)境等現(xiàn)狀，按照“一小區(qū)一方案”的要求，確定改造的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。同時(shí)，涉及小區(qū)雨污混接改造的標(biāo)準(zhǔn)參照《上海市住宅小區(qū)雨污混接改造技術(shù)導(dǎo)則》（SHH/Z1005-2018）和《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本區(qū)住宅小區(qū)雨污混接改造工程建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》（青水〔2020〕38號(hào)）相關(guān)規(guī)定要求執(zhí)行。
??（三）改造實(shí)施要求
??1.明確改造立項(xiàng)實(shí)施主體。綜合改造工程項(xiàng)目，立項(xiàng)主體為區(qū)房管局，實(shí)施單位的選擇按照《上海市住宅修繕工程管理辦法》（滬房規(guī)范〔2021〕1號(hào)）文件相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
??2.明確優(yōu)先實(shí)施改造機(jī)制。在各年度舊小區(qū)綜合改造計(jì)劃編制及推進(jìn)實(shí)施的過(guò)程中，按照“共建、共治、共享”原則，結(jié)合居民參與改造的主動(dòng)性，體現(xiàn)優(yōu)先實(shí)施改造機(jī)制。一是業(yè)主出資的優(yōu)先實(shí)施改造，即小區(qū)業(yè)主同意使用房屋維修資金或者小區(qū)公共收益承擔(dān)部分改造資金，可先于安排改造項(xiàng)目；二是小區(qū)業(yè)主相關(guān)費(fèi)用調(diào)整到位的優(yōu)先實(shí)施改造，即啟動(dòng)并完成小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)調(diào)價(jià)和房屋維修資金續(xù)籌到位，以確保小區(qū)物業(yè)服務(wù)全面實(shí)現(xiàn)“質(zhì)價(jià)”相符的管理要求，保障改造后的長(zhǎng)效管理，可先于安排改造項(xiàng)目；三是小區(qū)業(yè)主同意加裝電梯門(mén)洞數(shù)量達(dá)到小區(qū)可加裝門(mén)洞數(shù)量一定比例，可先于安排改造項(xiàng)目。
??3.明確改造資金承擔(dān)責(zé)任。老舊住宅小區(qū)綜合改造資金由區(qū)、鎮(zhèn)兩級(jí)財(cái)政承擔(dān)，市級(jí)財(cái)政按照有關(guān)政策予以補(bǔ)助。除市級(jí)補(bǔ)助外，直管公房、系統(tǒng)公房改造資金由區(qū)財(cái)政承擔(dān)，其他房屋改造資金實(shí)行區(qū)鎮(zhèn)按比例承擔(dān)的方式，具體為：街道由區(qū)級(jí)財(cái)政承擔(dān)；各鎮(zhèn)除去市級(jí)資金補(bǔ)貼外，控制單價(jià)內(nèi)的剩余改造資金趙巷、徐涇、華新、重固四鎮(zhèn)由區(qū)、鎮(zhèn)按5:5承擔(dān)，白鶴、朱家角、練塘、金澤四鎮(zhèn)由區(qū)、鎮(zhèn)按8:2承擔(dān)，超出控制單價(jià)的改造費(fèi)用全額由各鎮(zhèn)承擔(dān)。
??老舊住宅小區(qū)綜合改造資金實(shí)行專款專用原則，任何單位和個(gè)人不得截留、挪用、借用或改變用途使用。項(xiàng)目實(shí)施主體必須嚴(yán)格按照有關(guān)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度規(guī)定，實(shí)行單獨(dú)核算，規(guī)范資金使用管理。
??資金撥付方式：市、區(qū)財(cái)政性資金分階段按比例撥付，資金申請(qǐng)經(jīng)區(qū)住房保障房屋管理局審核后，由區(qū)財(cái)政撥付至項(xiàng)目實(shí)施主體。項(xiàng)目實(shí)施主體按照青浦區(qū)政府性投資項(xiàng)目管理相關(guān)規(guī)定進(jìn)行資金支付。
??三、政策機(jī)制
??（一）明確改造項(xiàng)目推進(jìn)機(jī)制
??區(qū)住房保障和房屋管理局是老舊住宅小區(qū)綜合改造的牽頭部門(mén)，負(fù)責(zé)做好綜合改造年度計(jì)劃制訂和改造項(xiàng)目上報(bào)，改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案評(píng)審、開(kāi)工方案審核、立項(xiàng)報(bào)建、合同備案等工作。實(shí)施單位負(fù)責(zé)做好改造方案的編制，工程項(xiàng)目的施工招標(biāo)，工程項(xiàng)目的組織實(shí)施和全過(guò)程監(jiān)管，工程建設(shè)單位及工程后評(píng)估考核工作。各街鎮(zhèn)負(fù)責(zé)做好實(shí)施改造小區(qū)的現(xiàn)狀調(diào)查摸底、居民意愿征詢、違法建筑拆除、修繕科目確定、設(shè)計(jì)方案初審及公示、項(xiàng)目推進(jìn)協(xié)調(diào)、長(zhǎng)效管理等工作。同時(shí)，圍繞年度改造目標(biāo)任務(wù)，區(qū)相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)按照協(xié)調(diào)推進(jìn)工作機(jī)制要求，配合做好綜合改造的相關(guān)工作，形成工作合力。
??（二）完善小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制
??結(jié)合改造工作同步建立健全基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居民委員會(huì)配合，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參與的聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則,共同維護(hù)改造成果。建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金歸集、使用、續(xù)籌機(jī)制，促進(jìn)小區(qū)改造后維護(hù)更新進(jìn)入良性軌道。建立健全居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)排水設(shè)施雨污水混接日常巡查和溯源整治的監(jiān)督檢查工作機(jī)制。
??四、工作措施
??（一）強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)工作職責(zé)
??根據(jù)《關(guān)于成立青浦區(qū)老舊住宅小區(qū)綜合改造聯(lián)席會(huì)議的通知》（青府辦發(fā)〔2018〕4號(hào)）精神，老舊小區(qū)綜改聯(lián)席會(huì)議由副區(qū)長(zhǎng)肖輝同志擔(dān)任組長(zhǎng)，區(qū)政府辦公室、區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)建設(shè)管理委、區(qū)財(cái)政局、區(qū)住房保障房屋管理局、區(qū)規(guī)劃資源局、區(qū)水務(wù)局、區(qū)綠化市容局、區(qū)科委、公安青浦分局、區(qū)消防救援支隊(duì)、區(qū)城管執(zhí)法局、青浦供電公司、青浦新城公司及各街鎮(zhèn)分管領(lǐng)導(dǎo)為成員。下設(shè)推進(jìn)辦公室（以下簡(jiǎn)稱“區(qū)推進(jìn)辦”），設(shè)在區(qū)住房保障房屋管理局，由區(qū)住房保障房屋管理局局長(zhǎng)任主任，由區(qū)政府辦公室、區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)建設(shè)管理委、區(qū)財(cái)政局、區(qū)規(guī)劃資源局、區(qū)綠化市容局、區(qū)住房保障房屋管理局、青浦新城公司分管領(lǐng)導(dǎo)任副主任。
??（二）強(qiáng)化工作責(zé)任，落實(shí)工作措施
??老舊小區(qū)綜改聯(lián)席會(huì)議各成員單位要落實(shí)小區(qū)綜合改造協(xié)同保障。一是落實(shí)項(xiàng)目統(tǒng)籌工作，按照改造的目標(biāo)任務(wù)，及時(shí)制定老舊住宅小區(qū)綜合改造實(shí)施方案，落實(shí)小區(qū)綜合改造項(xiàng)目的年度申報(bào)立項(xiàng)，并做好統(tǒng)籌任務(wù)、統(tǒng)籌計(jì)劃、統(tǒng)籌資金、統(tǒng)籌實(shí)施等改造工作。二是規(guī)范項(xiàng)目審批流程。由區(qū)推進(jìn)辦牽頭，會(huì)同發(fā)改、財(cái)政、建管、規(guī)劃、房管、水務(wù)、綠容等區(qū)級(jí)部門(mén)，采用會(huì)審、并聯(lián)審批等方式，簡(jiǎn)化審批流程。三是建立工作協(xié)調(diào)機(jī)制，針對(duì)小區(qū)綜合改造工作推進(jìn)的具體情況，由區(qū)推進(jìn)辦及時(shí)組織召開(kāi)相關(guān)的綜合性和專題性會(huì)議，解決改造實(shí)施過(guò)程中的問(wèn)題和矛盾。四是各鎮(zhèn)應(yīng)充分履行主體責(zé)任，組織落實(shí)綜合改造計(jì)劃和方案的編制，工程項(xiàng)目的實(shí)施推進(jìn)工作。五是落實(shí)改造動(dòng)員工作，各街鎮(zhèn)應(yīng)充分做好改造區(qū)域的設(shè)計(jì)導(dǎo)則宣傳和業(yè)主思想動(dòng)員工作，實(shí)現(xiàn)業(yè)主意愿的一致性和認(rèn)識(shí)的統(tǒng)一性，形成綜合改造合力。
??（三）強(qiáng)化項(xiàng)目監(jiān)管，保障工程質(zhì)量
??老舊小區(qū)綜合改造應(yīng)按照（關(guān)于印發(fā)《上海市舊住房綜合改造管理辦法》的通知）（滬房規(guī)范〔2020〕2號(hào)）的規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)項(xiàng)目管理規(guī)定和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，按程序辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收等手續(xù)。區(qū)房管局應(yīng)全面落實(shí)綜合改造項(xiàng)目的行業(yè)監(jiān)管。各街鎮(zhèn)應(yīng)配合做好對(duì)綜合改造項(xiàng)目的管理、竣工驗(yàn)收等工作。項(xiàng)目實(shí)施單位應(yīng)落實(shí)施工組織、施工管理和竣工驗(yàn)收等工作，確保項(xiàng)目工程符合建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和安全質(zhì)量要求。同時(shí)，實(shí)施單位應(yīng)在項(xiàng)目竣工備案后二年內(nèi)完成改造項(xiàng)目的工程審價(jià)及財(cái)務(wù)審計(jì)工作。
