滬府發(fā)〔2003〕61號
各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：
市政府同意市房地資源局《關(guān)于上海市實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的若干意見》，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。
二○○三年九月九日
上海市實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》的若干意見
國務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》），自今年9月1日起施行，現(xiàn)結(jié)合實(shí)際，提出本市實(shí)施《條例》的若干意見如下：
一、關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會
（一）已成立的業(yè)主委員會在《條例》施行后的執(zhí)行事項(xiàng)
業(yè)主大會和業(yè)主委員會在《條例》施行后，應(yīng)分別按照《條例》規(guī)定履行職責(zé)。《業(yè)主委員會章程》應(yīng)在下一次業(yè)主大會召開時，依照《條例》的規(guī)定修訂為《業(yè)主大會議事規(guī)則》。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章，依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用和管理。業(yè)主委員會原有印章，應(yīng)根據(jù)《條例》規(guī)定的職責(zé)使用。業(yè)主大會需對外行使權(quán)利的，業(yè)主委員會應(yīng)憑區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門出具的證明刻制業(yè)主大會印章，并按規(guī)定使用。
業(yè)主委員會在《條例》施行前訂立的物業(yè)管理合同未終止的，該合同應(yīng)繼續(xù)履行。
（二）《條例》施行后的業(yè)主大會成立
1、業(yè)主大會的成立條件
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應(yīng)成立一個業(yè)主大會。
2、首次業(yè)主大會會議的召開
符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)書面報告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府），街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）在接到書面報告后的30日內(nèi)，與區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門一起組織成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）?；I備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門、部分業(yè)主、建設(shè)單位組成?；I備組中的業(yè)主由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）組織業(yè)主予以推薦產(chǎn)生。籌備組成員名單確定后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告?；I備組應(yīng)做好各項(xiàng)籌備工作，并組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。召開首次業(yè)主大會，應(yīng)當(dāng)邀請居（村）民委員會參加，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
3、首次業(yè)主大會會議上業(yè)主投票權(quán)的確定
業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。其中，住宅物業(yè)按套計算，每套計一票；非住宅物業(yè)按物業(yè)建筑面積計算，一百平方米以上的，每一百平方米計一票，一百平方米以下有房地產(chǎn)權(quán)證的，每證計一票。單個業(yè)主所持的投票權(quán)最高不超過全部投票權(quán)的30%。業(yè)主大會成立以后，單個業(yè)主最高投票權(quán)按照本意見執(zhí)行。
4、業(yè)主大會的備案
經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi)，持業(yè)主大會的會議記錄和決議、業(yè)主委員會成員名單和基本情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約等材料，向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門備案。
凡符合《條例》規(guī)定產(chǎn)生的業(yè)主委員會，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)按規(guī)定刻制、使用和管理印章。
（三）《條例》施行后的業(yè)主大會會議
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會召開會議，若業(yè)主人數(shù)超過一百人時，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以幢為單位推選若干業(yè)主代表成立業(yè)主小組，由業(yè)主小組成員參加業(yè)主會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。
業(yè)主推選代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)于參加業(yè)主大會的3日前，就大會擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實(shí)反映。
業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。
二、關(guān)于前期物業(yè)管理
（一）前期物業(yè)管理招投標(biāo)
業(yè)主大會成立之前，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理相分離原則，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標(biāo)人少于3人或者住宅規(guī)模小于5萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
（二）房屋出售的相關(guān)事項(xiàng)
建設(shè)單位應(yīng)在銷售房屋前，參照市房地資源局的示范文本，制定業(yè)主臨時公約、房屋使用說明書。
建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的房屋出售合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，并將業(yè)主臨時公約、房屋使用說明書、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)配置的公建設(shè)施和平面圖作為房屋出售合同的附件。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂房屋出售合同時，應(yīng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
（三）物業(yè)的驗(yàn)收
物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查檢，查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量和公建配套設(shè)施等問題，應(yīng)書面告知建設(shè)單位，并辦理交接手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《條例》第二十九條規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料，對驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)當(dāng)予以整改，并承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
三、關(guān)于物業(yè)管理用房
建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會用房（以下合稱物業(yè)管理用房），在前期物業(yè)管理期間，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用；業(yè)主大會成立后，無償提供給業(yè)主大會。產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理用房的具體標(biāo)準(zhǔn)為：物業(yè)管理辦公用房，按照不低于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2%提供。建筑面積5萬平方米及以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供。業(yè)主委員會用房，按照不低于建筑面積30平方米提供。提供的物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上的獨(dú)用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。
建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時，應(yīng)提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料。經(jīng)審核符合以上條件的，市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門方可核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。
四、關(guān)于維修資金的籌集、使用和管理
新建商品住宅以及住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)的維修資金籌集、使用和管理，應(yīng)按照市政府有關(guān)維修基金的規(guī)定執(zhí)行。
新建非住宅物業(yè)出售時應(yīng)設(shè)立維修資金，具體標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)立方式由物業(yè)出售人和物業(yè)買受人參照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規(guī)定，在房屋出售合同中約定。成立業(yè)主大會的，維修資金應(yīng)以業(yè)主大會的名義存入專戶銀行，設(shè)立專門帳戶，按幢立帳、按戶核算。
在前期物業(yè)管理期間，按規(guī)定設(shè)立的維修資金由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管；業(yè)主大會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門移交給業(yè)主大會。
五、物業(yè)管理從業(yè)人員的管理
物業(yè)管理服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書，并實(shí)行注冊年檢制度。物業(yè)管理從業(yè)人員的具體管理辦法，由市房地資源局另行制定。
上海市房屋土地資源管理局
二○○三年八月二十日