滬府發(fā)〔2005〕36號
各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：
市政府同意市房地資源局制訂的《上海市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法》，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。
上海市人民政府
二○○五年十二月八日
上海市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法
第一章總則
第一條為進一步規(guī)范本市配套商品房和中低價普通商品房的建設(shè)、供應(yīng)和管理行為，優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，改善市民居住條件，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和建設(shè)部等中央四部門發(fā)布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》等的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱的配套商品房（以下簡稱“配套房”），是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)本市重大工程、重點舊區(qū)改造等建設(shè)項目被拆遷居民的政策性商品住房。本辦法所稱的中低價普通商品房（以下簡稱“中低價房”），是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)本市中低收入家庭的政策性商品住房。
第三條本市行政區(qū)域內(nèi)配套房和中低價房的建設(shè)、供應(yīng)和管理，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。
第四條由市建設(shè)交通、發(fā)展改革、房地資源、規(guī)劃、財政、市政、水務(wù)、教育、衛(wèi)生、電力、交通等部門以及相關(guān)區(qū)縣政府負責(zé)同志組成市配套商品房和中低價普通商品房管理領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱“領(lǐng)導(dǎo)小組”），負責(zé)整體協(xié)調(diào)推進配套房和中低價房的建設(shè)，并按照各自職責(zé)，實施本辦法。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房地資源局。市房地資源局負責(zé)本市配套房和中低價房建設(shè)和供應(yīng)的管理。區(qū)縣政府負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)配套房和中低價房的建設(shè)和管理。區(qū)縣發(fā)展改革、建設(shè)交通、房地、規(guī)劃等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本辦法。
第二章開發(fā)用地
第五條市房地資源局應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃或者近期建設(shè)規(guī)劃，組織編制全市配套房和中低價房布局規(guī)劃，經(jīng)市規(guī)劃局綜合平衡后，報市政府審批。配套房和中低價房的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)符合經(jīng)批準(zhǔn)的布局規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃。
第六條區(qū)縣房地管理部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門根據(jù)本行政區(qū)域重大工程等城市建設(shè)項目的房屋拆遷量、商品住房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實際情況，編制配套房和中低價房建設(shè)年度用地計劃，并納入?yún)^(qū)縣土地利用年度計劃，經(jīng)區(qū)縣政府審核同意后，報市房地資源局。
第七條配套房和中低價房建設(shè)項目規(guī)劃選址，應(yīng)當(dāng)符合以下原則：
（一）在公共服務(wù)設(shè)施成熟或者相對成熟地區(qū);
（二）結(jié)合郊區(qū)城鎮(zhèn)、中心村建設(shè)項目或者已實施的配套房建設(shè)項目，統(tǒng)籌進行布局；
（三）在交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施相對較完善的區(qū)域。
第八條符合配套房和中低價房年度用地計劃和規(guī)劃選址要求的建設(shè)項目，由區(qū)縣房地管理部門向市房地資源局申報項目認定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將已經(jīng)依法取得土地并符合配套房和中低價房規(guī)劃選址要求的建設(shè)項目，改變?yōu)榕涮追炕蛘咧械蛢r房建設(shè)項目，并向市房地資源局申報項目認定。市房地資源局對申報的配套房和中低價房建設(shè)項目的認定，實行聯(lián)合會審、一次批復(fù)，并下達用地計劃。
第九條市屬和區(qū)縣屬配套房和中低價房建設(shè)項目，分別由市房地資源局和區(qū)縣房地管理部門組織有關(guān)土地儲備機構(gòu)實施前期開發(fā)并做好土地出讓前的各項準(zhǔn)備工作。
第十條配套房和中低價房建設(shè)項目采用項目招投標(biāo)形式，確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時獲得土地使用權(quán)受讓人資格和建設(shè)主體資格。
第十一條市屬和區(qū)縣屬配套房和中低價房建設(shè)項目，分別由市房地資源局和區(qū)縣房地管理部門負責(zé)組織項目招投標(biāo)。
第十二條配套房和中低價房建設(shè)項目的國有土地使用權(quán)出讓招標(biāo)價格和住宅均價最高限價，由市房地資源局審定后，列入項目招投標(biāo)文件內(nèi)容。
（一）配套房和中低價房項目的土地使用權(quán)出讓招標(biāo)價格，根據(jù)土地前期開發(fā)直接成本確定；
（二）配套房和中低價房項目的住宅均價最高限價，根據(jù)開發(fā)建設(shè)、管理成本加微利的原則確定。
第十三條競標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有良好的開發(fā)業(yè)績和社會信譽，并提供相應(yīng)的設(shè)計方案和銷售價格。銷售價格由競標(biāo)企業(yè)在投標(biāo)文件中，按照項目招投標(biāo)文件公布的最高限價范圍確定。項目評標(biāo)主要以設(shè)計方案和銷售價格以及企業(yè)資質(zhì)、開發(fā)業(yè)績、社會信譽為依據(jù)。
第十四條中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與市房地資源局或者區(qū)縣房地管理部門簽訂建設(shè)項目協(xié)議書，明確建設(shè)要求、供應(yīng)方式、銷售價格和違約責(zé)任等內(nèi)容。區(qū)縣房地管理部門簽訂的建設(shè)項目協(xié)議書，應(yīng)當(dāng)報市房地資源局備案。建設(shè)項目協(xié)議書簽訂后，由區(qū)縣房地管理部門與中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓合同中注明“配套商品房建設(shè)用地”或者“中低價普通商品房建設(shè)用地”的土地用途。
第十五條中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑中標(biāo)通知、建設(shè)項目協(xié)議書和土地使用權(quán)出讓合同，向市發(fā)展改革委或者區(qū)縣投資管理部門辦理可行性研究報告審批手續(xù)。
第三章開發(fā)建設(shè)
第十六條配套房和中低價房按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定開發(fā)建設(shè)。
第十七條配套房和中低價房的建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定進行規(guī)劃設(shè)計：
（一）符合規(guī)劃部門確定的容積率、建筑密度等規(guī)劃指標(biāo)。
（二）住宅以建筑面積70平方米左右2室1廳為主要房型，適當(dāng)配置建筑面積50平方米左右的1室1廳或者2室戶，少量配置建筑面積90平方米左右的3室1廳。高層住宅房型設(shè)計的面積可適當(dāng)放寬。
（三）符合國家和本市有關(guān)住宅建設(shè)的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。
第十八條市有關(guān)部門在審批市屬配套房和中低價房建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案和初步設(shè)計方案時，應(yīng)當(dāng)征詢市房地資源局的意見；區(qū)縣有關(guān)部門在審批區(qū)縣屬配套房和中低價房建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案和初步設(shè)計時，應(yīng)當(dāng)征詢區(qū)縣房地管理部門的意見。
第十九條配套房和中低價房開發(fā)建設(shè)項目，依法減免建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費，具體辦法由市財政局會同市建設(shè)交通委、市房地資源局等部門另行制定。
第四章供應(yīng)和交易管理
第二十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照配套房建設(shè)項目協(xié)議書或者中低價房建設(shè)項目協(xié)議書明確的供應(yīng)方式和銷售價格，預(yù)售或者出售商品房。配套房或者中低價房預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)注記“配套商品房”或者“中低價普通商品房”字樣。
第二十一條市建設(shè)交通委會同市房地資源局根據(jù)全市統(tǒng)籌建設(shè)的配套房年度建設(shè)計劃和全市重大工程建設(shè)項目、重點舊改項目拆遷總量的一定比例，編制配套房年度供應(yīng)計劃。建設(shè)項目所需的拆遷安置房源被列入配套房年度供應(yīng)計劃的，該項目的建設(shè)單位取得建設(shè)項目計劃立項后，由項目所在地的區(qū)縣政府有關(guān)主管部門向市建設(shè)交通委提出用房申請，經(jīng)市建設(shè)交通委會同市房地資源局批準(zhǔn)下?lián)芊吭?。區(qū)縣配套房供應(yīng)計劃的編制、用房申請及批準(zhǔn)，由區(qū)縣政府自行規(guī)定。
第二十二條配套房應(yīng)當(dāng)優(yōu)先供應(yīng)給以重大工程為主的城市建設(shè)動遷基地中的困難家庭，并按照公示房源、受理申請、審核條件、開具供應(yīng)單、簽訂配套房預(yù)（銷）售合同的程序辦理。配套房的具體供應(yīng)對象和供應(yīng)程序，由區(qū)縣政府規(guī)定并公布。
第二十三條市房地資源局根據(jù)中低價房年度建設(shè)計劃及各區(qū)縣需求情況，編制中低價房年度供應(yīng)計劃，由各區(qū)縣按計劃及時安排使用。中低價房的供應(yīng)，采用區(qū)縣自籌為主和全市統(tǒng)籌補充相結(jié)合的辦法。自建項目能基本滿足本地區(qū)需求的，由區(qū)縣自行組織供應(yīng)；自建項目不能滿足本地區(qū)需求的，由市房地資源局統(tǒng)一安排房源。
第二十四條同時符合下列條件的家庭，可以申請購買一套中低價房：
（一）取得本市城鎮(zhèn)常住戶口滿一定年限；
（二）家庭人均可支配收入低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；
（三）家庭人均建筑面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
前款規(guī)定中的具體條件，由市房地資源局另行制定。購買中低價房按照公開房源信息、填寫申購表、審核購買條件、公示申購信息、領(lǐng)取準(zhǔn)購證、輪候購買、簽訂預(yù)（銷）售合同的程序辦理。中低價房供應(yīng)和交易的管理辦法，由市房地資源局制定并公布。
第二十五條符合本辦法規(guī)定條件的被拆遷居民和中低收入家庭，可以購買配套房或者中低價房，也可以承租配套房或者中低價房。配套房和中低價房的具體租賃辦法，由市房地資源局制定并公布。
第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向配套房或者中低價房的買受人出具《上海市新建住宅質(zhì)量保證書》和《上海市新建住宅使用說明書》，并依法承擔(dān)保修責(zé)任。
第二十七條配套房或者中低價房的購房人應(yīng)當(dāng)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定辦理房地產(chǎn)登記。房地產(chǎn)登記機構(gòu)在房地產(chǎn)權(quán)證的附記欄內(nèi)注記“配套商品房”或者“中低價普通商品房”字樣。
第二十八條配套房、中低價房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、出租。配套房、中低價房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)確需轉(zhuǎn)讓的，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)向市房地資源局或者區(qū)縣房地管理部門提出申請，由市房地資源局或者區(qū)縣房地管理部門按照規(guī)定價格回購。配套房、中低價房在取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段普通商品住宅與配套房或者中低價房差價的一定比例，向政府交納收益。具體比例，由市政府另行規(guī)定。
第五章附則
第二十九條本市農(nóng)民動遷配套房的建設(shè)、供應(yīng)和管理，參照本辦法執(zhí)行。
第三十條本辦法由市房地資源局負責(zé)解釋。
第三十一條本辦法自印發(fā)之日起施行。本辦法施行前以配套房和中低價房立項的建設(shè)項目，按照本辦法執(zhí)行。
上海市房屋土地資源管理局
二○○五年十一月十五日