滬府發(fā)〔2005〕37號(hào)
各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：
市政府同意市房地資源局、市規(guī)劃局制訂的《上海市舊住房綜合改造管理暫行辦法》，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)按照?qǐng)?zhí)行。
上海市人民政府
二○○五年十二月十五日
上海市舊住房綜合改造管理暫行辦法
第一章總則
第一條（目的和依據(jù)）
為推進(jìn)本市舊住房綜合改造工作，進(jìn)一步改善市民居住條件，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，制訂本辦法。
第二條（定義）
舊住房綜合改造是指對(duì)城市規(guī)劃予以保留、建筑結(jié)構(gòu)較好、但建筑標(biāo)準(zhǔn)較低的住房進(jìn)行綜合改造并完善配套設(shè)施的行為。
第三條(適用范圍）
本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)城鎮(zhèn)舊住房綜合改造及其管理。
本市歷史文化風(fēng)貌區(qū)內(nèi)的保留建筑、經(jīng)市政府批準(zhǔn)的優(yōu)秀歷史建筑及其保護(hù)范圍、建設(shè)控制范圍內(nèi)的改造，按照相關(guān)法規(guī)執(zhí)行。
第四條（改造原則）
舊住房綜合改造應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主（公房承租人）自愿、政府扶持、因地制宜、分類改造的原則。
第五條（改造內(nèi)容）
舊住房綜合改造內(nèi)容包括：
（一）將廚衛(wèi)不獨(dú)用的舊住房通過(guò)改造使其獨(dú)用成套；
（二）對(duì)涉及擴(kuò)建或加層的舊住房進(jìn)行“平改坡”綜合改造。
舊住房綜合改造實(shí)施中，可以根據(jù)本辦法規(guī)定的規(guī)劃技術(shù)要求，增加居住小區(qū)停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理用房、小區(qū)公共配套設(shè)施等內(nèi)容。
第六條（管理機(jī)構(gòu)）
上海市房屋土地資源管理局（以下簡(jiǎn)稱“市房地資源局”）是本市實(shí)施舊住房綜合改造的管理部門(mén)。區(qū)縣房屋土地部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)舊住房綜合改造項(xiàng)目實(shí)施的具體管理。
上海市城市規(guī)劃管理局（以下簡(jiǎn)稱“市規(guī)劃局”）是本市舊住房綜合改造規(guī)劃管理的主管部門(mén)。區(qū)縣規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)舊住房綜合改造項(xiàng)目實(shí)施的規(guī)劃管理。
各區(qū)縣政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)本行政區(qū)域范圍內(nèi)的舊住房綜合改造工作。
第二章改造程序
第七條（計(jì)劃立項(xiàng)）
區(qū)縣房屋土地部門(mén)負(fù)責(zé)編制本轄區(qū)內(nèi)的舊住房綜合改造實(shí)施計(jì)劃，經(jīng)市房地資源局批準(zhǔn)后，列入全市舊住房綜合改造年度項(xiàng)目計(jì)劃，并抄送市發(fā)展改革委、市建設(shè)交通委和市規(guī)劃局。
第八條（征詢意見(jiàn)和委托改造）
舊住房綜合改造年度項(xiàng)目計(jì)劃下達(dá)后，區(qū)縣房屋土地部門(mén)應(yīng)當(dāng)告知公有房屋產(chǎn)權(quán)單位或居住小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，由公房產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主委員會(huì)征求全體公房承租人或業(yè)主的意見(jiàn)。在征得三分之二以上公房承租人或業(yè)主同意后，公房產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主委員會(huì)可以委托建設(shè)單位具體實(shí)施有關(guān)改造工作。
第九條（編制改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案）
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)核提規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，并按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和消防、環(huán)保、衛(wèi)生、民防等其他有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，編制改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。
改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)明確改造項(xiàng)目的范圍、建筑改造和環(huán)境改造內(nèi)容、相關(guān)技術(shù)指標(biāo)等。
第十條（編制改造實(shí)施方案）
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)綜合改造項(xiàng)目計(jì)劃、改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，編制該項(xiàng)目的綜合改造實(shí)施方案。
實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)包括主要改造內(nèi)容、改造資金的承擔(dān)方式等。
第十一條（聽(tīng)取意見(jiàn)和簽訂協(xié)議）
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和綜合改造實(shí)施方案在改造項(xiàng)目范圍內(nèi)進(jìn)行公示，聽(tīng)取意見(jiàn)。
改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和綜合改造實(shí)施方案征得改造范圍內(nèi)三分之二以上業(yè)主或者公房承租人同意后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與相關(guān)的房屋所有權(quán)人簽訂改造協(xié)議；改造協(xié)議的房屋屬公有房屋的，還應(yīng)當(dāng)由公房產(chǎn)權(quán)單位與公房承租人簽訂改造協(xié)議。該協(xié)議可依照本市房地產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)登記手續(xù)。
第十二條（規(guī)劃審批）
改造協(xié)議簽訂后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)經(jīng)區(qū)縣規(guī)劃部門(mén)審批，并申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。涉及消防、環(huán)保、衛(wèi)生、民防等其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)征求有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)。
第十三條（建設(shè)工程施工許可證）
改造項(xiàng)目施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向建設(shè)部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)工程施工許可證。
第十四條（竣工驗(yàn)收）
改造項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃、房屋土地等相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。
改造項(xiàng)目的工程質(zhì)量由建設(shè)單位組織有關(guān)部門(mén)按照規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將改造項(xiàng)目的竣工檔案報(bào)送城建檔案館（辦）存檔。
第十五條（房地產(chǎn)登記）
改造中屬加層的房屋、新增小區(qū)停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理用房、小區(qū)公共配套設(shè)施等，應(yīng)當(dāng)辦理初始登記。根據(jù)協(xié)議歸建設(shè)單位所有的部分，由建設(shè)單位申請(qǐng)登記；歸公房產(chǎn)權(quán)單位的部分，由公房產(chǎn)權(quán)單位申請(qǐng)登記；歸全體業(yè)主共有的部分，可由建設(shè)單位一并提出登記申請(qǐng)，由登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記中記載，不頒發(fā)房產(chǎn)證。
除第一款情況外，改造后的房屋建筑面積發(fā)生變化的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托具有測(cè)繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新測(cè)繪，并按照本市房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)辦理建筑面積的變更登記。整個(gè)項(xiàng)目變更登記后，原房屋所有權(quán)人根據(jù)協(xié)議辦理相應(yīng)的建筑面積變更登記。加層部分出售后，按規(guī)定辦理相關(guān)的房地產(chǎn)登記手續(xù)。
第三章有關(guān)技術(shù)規(guī)定
第十六條（建筑間距）
舊住房綜合改造項(xiàng)目的建筑間距按照下列規(guī)定執(zhí)行：
（一）改造范圍內(nèi)建筑與改造范圍外建筑之間的建筑間距，應(yīng)當(dāng)符合《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》）的標(biāo)準(zhǔn)；改造前的建筑間距不符合《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》的，改造時(shí)不得再減小原建筑間距；
（二）改造范圍內(nèi)建筑之間的建筑間距，按照《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》中有關(guān)浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)折減10％執(zhí)行；
（三）改造后的建筑底層改為非居住用途的，計(jì)算建筑間距時(shí)可將底層高度扣除，但不得再按照第（二）項(xiàng)的規(guī)定進(jìn)行折減；（四）改造后的建筑間距不得低于消防間距標(biāo)準(zhǔn)。
第十七條（建筑退讓）
舊住房綜合改造項(xiàng)目的建筑退讓，按照《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》中有關(guān)建筑退讓的規(guī)定執(zhí)行。改造前的退讓距離不符合《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》的，改造時(shí)不得再減小原退讓距離。
第十八條（高度控制）
舊住房綜合改造項(xiàng)目需要加層的，一般只能在原建筑上增加一層。確有特殊情況，經(jīng)市規(guī)劃局、市房地資源局和項(xiàng)目所在地區(qū)縣政府共同審核，在符合相關(guān)技術(shù)條件的前提下，可以增加兩層。
加層部分的建筑層高應(yīng)與原建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高一致。
舊住房綜合改造范圍內(nèi)，24米以上的建筑不得進(jìn)行加層、擴(kuò)建。
第十九條（結(jié)構(gòu)安全）
舊住房綜合改造項(xiàng)且涉及加層、擴(kuò)建或改變主體承重結(jié)構(gòu)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測(cè)單位進(jìn)行房屋結(jié)構(gòu)和使用功能改變的檢測(cè)。檢測(cè)結(jié)果作為房屋改造設(shè)計(jì)的依據(jù)。
第二十條（房屋面積要求）
舊住房綜合改造除與住戶有約定的外，不得減少原住戶房屋居住面積。加層部分的房屋參照本市《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。
第二十一條（廚衛(wèi)基本條件）
舊住房成套改造應(yīng)當(dāng)按戶配置獨(dú)用的廚房間和衛(wèi)生間。
廚房間可采用封閉式或通過(guò)式，應(yīng)當(dāng)具備通風(fēng)條件，并預(yù)留設(shè)置燃?xì)庠?、水斗、熱水器的位置?br /> 衛(wèi)生間應(yīng)當(dāng)敷設(shè)上下水管，設(shè)置地漏，并預(yù)留坐廁、淋浴位置。衛(wèi)生間不得設(shè)置在廚房上部。
第二十二條（屋頂水箱）
舊住房綜合改造中，應(yīng)當(dāng)對(duì)有條件的屋頂水箱進(jìn)行改造，以提高用水質(zhì)量。
第二十三條（電表）
舊住房綜合改造應(yīng)當(dāng)按戶設(shè)置計(jì)量電表，每戶配電標(biāo)準(zhǔn)不低于4千瓦。
第二十四條（防火抗震要求）
舊住房綜合改造不得降低耐火等級(jí)，并不得將悶頂作為居住、儲(chǔ)藏等使用空間。應(yīng)當(dāng)使房屋建筑的防火條件、抗震性能有所改善。
第二十五條（環(huán)境整治要求）
舊住房綜合改造應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，有條件的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)增設(shè)停車位、戶外活動(dòng)場(chǎng)地等設(shè)施，并實(shí)行圍墻透空透綠?？照{(diào)室外機(jī)及所附滴水管、晾衣架以及其他附著于外墻的設(shè)施應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一設(shè)置。
第四章其他規(guī)定
第二十六條（租金調(diào)整）
經(jīng)改造后的成套公房，公房承租人應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)用成套公房的租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金。
第二十七條（調(diào)整安置）
舊住房綜合改造后，由于原居住部位調(diào)整使用功能，原公房租賃關(guān)系無(wú)法繼續(xù)履行的，公房產(chǎn)權(quán)單位可以另行安置原公房承租戶，重新建立租賃關(guān)系；也可以進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，終止原租賃關(guān)系。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)墓砍凶鈶粼谕葍r(jià)格條件下，可以優(yōu)先購(gòu)買該改造范圍內(nèi)的增量房屋。
第二十八條（改造經(jīng)費(fèi)來(lái)源）
舊住房綜合改造費(fèi)用應(yīng)當(dāng)采取多方籌資的辦法予以解決。
公有住房改造的費(fèi)用可從房屋租金、改造后新增房屋出售收入、改造范圍內(nèi)公有住房出售后的凈歸集資金等中列支。
第二十九條（新增房產(chǎn)權(quán)屬）
舊住房綜合改造增加的物業(yè)管理用房、小區(qū)公共配套設(shè)施歸全體業(yè)主所有；小區(qū)停車場(chǎng)（庫(kù)）及加層增量部分權(quán)屬由建設(shè)單位與業(yè)主協(xié)議約定。
第三十條（施行日期）
本辦法自2006年1月1日起施行。
《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地局關(guān)于加快舊住房成套改造實(shí)施意見(jiàn)的通知》（滬府發(fā)〔1997〕12號(hào)）同時(shí)廢止。
上海市房屋土地資源管理局
上海市城市規(guī)劃管理局
二○○五年十二月八日