滬府辦〔2017〕49號
上海市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》的通知
各區(qū)人民政府，市政府有關(guān)委、辦、局，有關(guān)單位：
經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》印發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。
上海市人民政府辦公廳
2017年9月15日
關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見
為貫徹《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），落實《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，現(xiàn)就加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場提出以下實施意見：
一、明確總體要求
（一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會和習(xí)近平總書記系列重要講話精神，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，以滿足市民住房需求為出發(fā)點、以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。健全住房租賃制度，加大租賃權(quán)益保護力度，鼓勵住房租賃居住模式。堅持以企業(yè)為主體和市場化運作，加快推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，多措并舉、擴大增量、盤活存量，大幅增加各類租賃住房建設(shè)供應(yīng)，促進住房租賃市場健康發(fā)展，滿足多層次的住房租賃需求，為將上海建設(shè)成為有溫度的創(chuàng)新之城、人文之城和生態(tài)之城提供租賃居住保障。
（二）發(fā)展目標。增加各類租賃住房供應(yīng)，促進購租并舉住房體系建設(shè)，多層次、多品種、多渠道發(fā)展住房租賃市場，充分發(fā)揮租賃住房高效、精準、靈活的特點，滿足不同層次、不同人群住有所居的需求。到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場體系。
二、保障租賃當事人權(quán)益，構(gòu)建超大城市租賃宜居生活
（一）不斷完善公共服務(wù)政策。依法登記備案的住房承租人可以按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，享受相關(guān)公共服務(wù)政策。非本市戶籍承租人可以按照規(guī)定申領(lǐng)上海市居住證，申請居住證積分；本市戶籍承租人，可以按照規(guī)定申請辦理人戶分離人員居住登記。居住證持證人和持《本市戶籍人戶分離人員居住申請（回執(zhí)）》人員，可以按照規(guī)定享有子女義務(wù)教育、公共衛(wèi)生、社會保險、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務(wù)。積分達到標準分值的居住證持證人，其配偶或同住子女可以按照本市有關(guān)規(guī)定，享受相關(guān)基本公共服務(wù)待遇。（責任部門：市發(fā)展改革委、市公安局、市人力資源社會保障局、市教委、市衛(wèi)生計生委、市公積金中心）
（二）依法保護承租人穩(wěn)定居住權(quán)。健全規(guī)章制度，完善住房租賃合同示范文本，明確各方權(quán)利義務(wù)。出租人應(yīng)當保證住房和室內(nèi)設(shè)施環(huán)保、安全，承租人應(yīng)當按照合同約定按時繳納租金，合理使用住房和室內(nèi)設(shè)施。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當理由不得解除合同，不得強制驅(qū)逐承租人，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。鼓勵租賃當事人簽訂長期租賃合同，穩(wěn)定租賃關(guān)系，住房租賃企業(yè)出租自持經(jīng)營的租賃住房，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年，保障承租人長期、穩(wěn)定的居住權(quán)益。（責任部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市工商局、市政府法制辦）
（三）落實稅收優(yōu)惠。凡是依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，要進一步落實好稅收優(yōu)惠政策。落實營改增關(guān)于住房租賃的優(yōu)惠政策，對個人出租住房取得的收入按照1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元（含預(yù)收款分攤）的，可以按照規(guī)定享受免征增值稅政策；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù)的，適用6%的增值稅稅率。落實國家對個人住房租賃個人所得稅等稅收優(yōu)惠政策。（責任部門：市地稅局、各區(qū)政府）
（四）提高住房公積金使用效率。凡是在本市穩(wěn)定就業(yè)、無自有住房且繳存住房公積金的職工，均可按照現(xiàn)有政策提取住房公積金用于支付住房租金。實施住房公積金政策的人才導(dǎo)向，滿足一定積分的引進人才，放寬提取使用條件。優(yōu)化住房租賃提取公積金辦理流程，對承租住房租賃企業(yè)提供的房源，試點和推廣住房租賃企業(yè)集中辦理業(yè)務(wù)。加快開通網(wǎng)上申請?zhí)崛∽》抗e金支付租金的業(yè)務(wù)，增加便捷服務(wù)新渠道。（責任部門：市公積金中心）
（五）完善引進人才租房補貼政策。各區(qū)政府、各用人單位應(yīng)當結(jié)合區(qū)域和單位實際，制定引進人才認定標準和租房補貼標準，落實用人單位主體責任，減輕引進人才租房壓力，幫助引進人才租房安居，建立以市場化運作為主導(dǎo)，長期、穩(wěn)定的租住新模式。（責任部門：各區(qū)政府）
（六）提升租賃住房生活配套功能。租賃住房建設(shè)既要滿足日常生活服務(wù)需要，也要關(guān)注社區(qū)精神文化需求。各區(qū)政府、各建設(shè)運營單位應(yīng)當針對租住人群特征，在租賃住房項目及周邊，增設(shè)便利店、洗衣房、活動室、健身房、快遞收發(fā)、餐飲配送、交通等生活配套設(shè)施，使租房成為更便捷、更靈活的生活體驗。傳承海派居住文化，體現(xiàn)人文關(guān)懷，增加公共社交空間，提升社區(qū)空間品質(zhì)，倡導(dǎo)引入社會化機構(gòu)提供服務(wù)，營造更優(yōu)雅、更體面的租住氛圍，讓城市租房生活更有溫度。（責任部門：各區(qū)政府）
三、建立住房租賃平臺，提供線上線下同步服務(wù)
（一）建立全市統(tǒng)一的住房租賃公共服務(wù)平臺。發(fā)揮交易服務(wù)、行業(yè)監(jiān)管和市場監(jiān)測作用。按照“開放、共享”的原則，實現(xiàn)與相關(guān)管理部門業(yè)務(wù)系統(tǒng)、市場化網(wǎng)絡(luò)住房租賃平臺的鏈接，規(guī)范住房租賃信息發(fā)布和應(yīng)用，為承租人依法申請辦理居住登記、義務(wù)教育、繳存使用住房公積金、公共租賃住房貨幣化補貼、公共衛(wèi)生等公共服務(wù)事項提供便利。（責任部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局、市發(fā)展改革委、市財政局、市經(jīng)濟信息化委、市民政局、市工商局、市公安局、市教委、市衛(wèi)生計生委、市公積金中心）
（二）強化住房租賃平臺線上服務(wù)功能。大力支持專業(yè)、規(guī)范、誠信的市場化網(wǎng)絡(luò)住房租賃平臺建設(shè)。制定住房租賃合同網(wǎng)簽示范文本，推行住房租賃合同網(wǎng)簽備案。建立住房租賃當事人實名認證機制，為企業(yè)和群眾提供安全、便捷、暢通的房源核驗、信息發(fā)布、網(wǎng)簽備案、市場主體信用信息查詢和信用評價等線上一站式服務(wù)。（責任部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市民政局、市發(fā)展改革委、市經(jīng)濟信息化委、市工商局、市公安局）
（三）建立覆蓋全市的住房租賃線下服務(wù)體系。成立市、區(qū)兩級住房租賃服務(wù)中心，設(shè)立專業(yè)服務(wù)窗口，提供企業(yè)備案、入網(wǎng)認證、房源核驗、發(fā)布租賃信息、租賃合同網(wǎng)簽備案等一門式集中服務(wù)。（責任部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、各區(qū)政府）
（四）建立住房租賃市場監(jiān)測監(jiān)管體系。依托住房租賃公共服務(wù)平臺，歸集管理部門、市場主體、租賃住房項目等各類信息，實現(xiàn)從土地出讓、規(guī)劃建設(shè)、存量改建、房源供應(yīng)、網(wǎng)簽備案等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的全覆蓋，強化住房租賃市場分析研判，加強住房租金監(jiān)測，提高市場監(jiān)管的預(yù)見性、針對性和有效性。（責任部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局）
四、加大租賃住房供應(yīng)，實現(xiàn)住有所居目標
（一）大力新建租賃住房。各區(qū)應(yīng)當根據(jù)住房發(fā)展規(guī)劃和新一輪城市總體規(guī)劃要求，編制租賃住房專項規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模和布局。同時，開展公共服務(wù)設(shè)施評估，補充完善教育、醫(yī)療等配套設(shè)施，并在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排。鼓勵各區(qū)通過新增用地建設(shè)租賃住房，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，重點在高校及科研院所周邊、科創(chuàng)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)，以及交通樞紐地區(qū)（含軌交站點周邊）等交通便捷、生產(chǎn)生活便利、租賃住房需求集中區(qū)域，優(yōu)化審批流程，加快開工建設(shè)，有序推進租賃住房建設(shè)供應(yīng)。（責任部門：各區(qū)政府、市規(guī)劃國土資源局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局）
（二）允許商辦用房等按照規(guī)定改建用于住房租賃。對于區(qū)域商辦閑置過大，職住不平衡的，按照“以區(qū)為主、總量控制、守住底線”的原則，在符合規(guī)劃要求，保證使用安全、消防安全、配套完善的前提下，由區(qū)政府牽頭，組織相關(guān)部門進行綜合評估，建立快速審批通道，探索實施并聯(lián)審批，允許將商辦用房等按照規(guī)定改建為租賃住房，簽訂土地補充出讓合同，土地使用年限和容積率不變。改建后按照變更許可后的審批要求，進行規(guī)劃、建設(shè)及消防審核驗收，可以辦理住房租賃合同登記備案。（責任部門：市規(guī)劃國土資源局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市公安局、市消防局、市工商局、市經(jīng)濟信息化委、市電力公司、市自來水公司、市燃氣公司、各區(qū)政府）
（三）引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和集體經(jīng)濟組織建設(shè)租賃住房。鼓勵有條件的企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區(qū)利用產(chǎn)業(yè)類工業(yè)用地，按照規(guī)定的比例，統(tǒng)一規(guī)劃、集中設(shè)置，配套建設(shè)單位租賃房、職工宿舍等租賃住房。穩(wěn)妥有序開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作，探索優(yōu)化試點項目審批程序，完善集體租賃住房建設(shè)和運營機制。（責任部門：市規(guī)劃國土資源局、市經(jīng)濟信息化委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、相關(guān)區(qū)政府）
（四）完善供地方式。新增租賃住房用地采取公開招標或公開掛牌方式出讓，住房租賃市場前期培育過程中，可以參照本市有關(guān)保障住房用地供應(yīng)方式實施土地供應(yīng)。建立租賃住房地價評估體系，合理控制土地出讓價格。土地出讓合同中，應(yīng)當明確地塊建設(shè)管理、功能管理、運營管理等全生命周期管理要求。（責任部門：市規(guī)劃國土資源局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局）
（五）完善建設(shè)使用標準。租賃住房（含轉(zhuǎn)化、改建）的設(shè)計和建設(shè)標準，可以結(jié)合項目實際情況，參照國家和本市相關(guān)規(guī)范，重點在戶型、退讓、間距、朝向、日照和車位配置等方面，給予政策支持；在耐火等級、防火分隔、安全疏散和消防設(shè)施等方面，明確相應(yīng)的消防安全要求。租賃住房出租，應(yīng)當遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售，不得分割轉(zhuǎn)讓，不得改變房屋用途。（責任部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局、市消防局、各區(qū)政府）
五、培育租賃市場供應(yīng)主體，發(fā)展壯大住房租賃產(chǎn)業(yè)
（一）發(fā)揮企業(yè)在住房租賃市場的主體作用。堅持企業(yè)主體運作，堅持市場化運作，不斷提升住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司，拓展住房租賃業(yè)務(wù)。住房租賃企業(yè)申請工商登記時，經(jīng)營范圍統(tǒng)一規(guī)范為住房租賃經(jīng)營。支持住房租賃企業(yè)多渠道籌集房源，對房地產(chǎn)企業(yè)自持的租賃住房，以及轉(zhuǎn)化、改建的租賃房源，可以自行經(jīng)營，也可以委托專業(yè)住房租賃企業(yè)運營管理；住房租賃企業(yè)接受個人委托出租住房的，應(yīng)當代為辦理相關(guān)登記備案手續(xù)，并可以為出租人代收代繳相關(guān)稅收。指導(dǎo)住房租賃企業(yè)成立行業(yè)協(xié)會，建立行業(yè)運營規(guī)范，強化行業(yè)自律。（責任部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市工商局、市稅務(wù)局）
（二）大力發(fā)展代理經(jīng)租業(yè)務(wù)。鼓勵住房租賃企業(yè)通過收儲、轉(zhuǎn)租、改建等方式開展代理經(jīng)租業(yè)務(wù)。對于住房租賃企業(yè)代理經(jīng)租社會閑置存量住房的，允許按照國家和本市的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租。各區(qū)應(yīng)當通過向企業(yè)定向投資、資金專項扶持、政府購買服務(wù)、合作籌集房源、搭建供需平臺、提供公共事業(yè)費收繳便利等多種方式，扶持正規(guī)代理經(jīng)租機構(gòu)不斷擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，培育一批龍頭企業(yè)。（責任部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市消防局、市經(jīng)濟信息化委、市電力公司、市自來水公司、市燃氣公司、各區(qū)政府）
（三）發(fā)揮國資國企的引領(lǐng)和帶動作用。加大投入力度，支持相關(guān)國有企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)。通過“市區(qū)聯(lián)動、區(qū)區(qū)聯(lián)手”等形式，支持相關(guān)市屬、區(qū)屬國有企業(yè)，采取新建租賃住房、收儲社會閑置存量住房、改建閑置商辦用房、運營開發(fā)企業(yè)配建的租賃住房等多種途徑，增加市場供給，穩(wěn)定住房租金，對住房租賃市場起到“穩(wěn)定器”“壓艙石”的作用。（責任部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市發(fā)展改革委、市國資委、各區(qū)政府）
（四）規(guī)范住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)。充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)作用，提供規(guī)范的住房租賃居間服務(wù)。建立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員管理服務(wù)平臺，加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，努力提高經(jīng)紀服務(wù)質(zhì)量。修訂現(xiàn)行政府規(guī)章，增設(shè)處罰事項，提高處罰幅度，不斷促進房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易。（責任部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市工商局、市物價局、市政府法制辦）
（五）提供金融支持。鼓勵商業(yè)銀行等金融機構(gòu)按照“依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)”的原則，進一步優(yōu)化并創(chuàng)新針對住房租賃項目不同階段的金融產(chǎn)品和服務(wù)，加大信貸支持住房租賃產(chǎn)業(yè)的力度。鼓勵開發(fā)性金融機構(gòu)通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，提供符合住房租賃企業(yè)經(jīng)營特點的長期低息貸款等金融解決方案。進一步拓寬住房租賃企業(yè)的直接融資渠道，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的各類債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。加快推進針對租賃用房的各類房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，在試點后盡快形成規(guī)模。鼓勵保險機構(gòu)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，合理運用保險資金，充分發(fā)揮保險資金期限長、體量大、交易結(jié)構(gòu)與使用較為靈活的優(yōu)勢，為符合條件的住房租賃企業(yè)等提供金融支持。（責任部門：市金融辦、人民銀行上?？偛?、上海銀監(jiān)局、上海證監(jiān)局、上海保監(jiān)局）
六、加強住房租賃監(jiān)管，規(guī)范住房租賃市場秩序
（一）加強住房租賃經(jīng)營主體管理。依托住房租賃公共服務(wù)平臺，建立健全各類住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等主體備案制度。經(jīng)過備案的各類經(jīng)營主體，可以依法依規(guī)享受稅收、金融以及運營扶持等優(yōu)惠政策，申請集中辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案。強化住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和從業(yè)人員信用管理，全面建立相關(guān)經(jīng)營主體的信用檔案，實行“紅名單”“黑名單”分類管理和公示制度，建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。（責任部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市發(fā)展改革委、市工商局、市經(jīng)濟信息化委、市地稅局、市金融辦、市規(guī)劃國土資源局、各區(qū)政府）
（二）嚴厲查處住房租賃違法違規(guī)行為。持續(xù)開展違法違規(guī)租賃行為綜合整治行動，不斷加大對“群租”等突出問題的打擊力度，維護住房租賃各方合法權(quán)益，確保人民群眾生命財產(chǎn)安全，守牢城市安全運行底線。對于違法違規(guī)的企業(yè)、機構(gòu)和個人，依法從嚴從重給予處罰，并納入本市公共信用信息服務(wù)平臺進行公示，作為重點監(jiān)管對象，限制其市場準入、行政許可和融資等行為，停止執(zhí)行相關(guān)優(yōu)惠政策；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理。（責任部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市政府法制辦、市公安局、市工商局、市規(guī)劃國土資源局、市發(fā)展改革委、市經(jīng)濟信息化委、各區(qū)政府）
（三）積極推進住房租賃綜合管理。堅持“條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，落實屬地管理責任，發(fā)揮職能部門作用，逐步建立健全市、區(qū)、街鎮(zhèn)、居村委四級住房租賃管理體制。各區(qū)政府要將住房租賃納入社會綜合治理和社區(qū)網(wǎng)格化管理，統(tǒng)籌、整合各方管理力量，探索居民自治模式，做好住房租賃綜合管理工作。公安部門要將住房租賃企業(yè)登記的租住人員信息，接入本市實有人口信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)對租客信息的有效對接。（責任部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市公安局、市民政局、各區(qū)政府）
（四）完善住房租賃矛盾化解長效機制。各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府和街道辦事處應(yīng)當結(jié)合社區(qū)黨建聯(lián)建工作，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)住房租賃事務(wù)和糾紛。充分發(fā)揮各街鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會作用，將住房租賃糾紛納入調(diào)解范圍，化解住房租賃矛盾，維護住房租賃秩序。組建住房租賃公益律師隊伍，為住房租賃當事人提供法律援助服務(wù)，切實保障租賃當事人合法權(quán)益。（責任部門：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市司法局、各區(qū)政府）
各區(qū)、各有關(guān)部門、單位要充分認識加快培育和發(fā)展住房租賃市場的重要意義，根據(jù)市委、市政府的統(tǒng)一部署，加強組織領(lǐng)導(dǎo)，完善工作機制，抓好工作落實。各區(qū)要對照本實施意見，根據(jù)區(qū)域人口、面積和區(qū)域發(fā)展實際，進一步細化、分解、落實目標任務(wù)，建立激勵考核機制，將目標任務(wù)完成情況納入政府考核，確保各項工作有序推進。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局將會同有關(guān)部門對各區(qū)落實情況進行督促檢查。